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房地产上海近期房价市场走势

发布时间:2021-10-14 18:31:32 阅读: 来源:埋夹机厂家

房地产:上海近期房价市场走势

房地产:上海近期房价市场走势 更新时间:2010-9-14 5:39:18   我们的观点:  近期,随着大量报道房价上涨的消息,市场的焦点转为担忧新的调控政策出台,于是二次调控、试点房产税等传言又开始甚嚣尘上。关于这些传言的政策是否属实,我们实难确认,即使从政府不同部委对此的表态似乎也不尽相同。尽管利空的政策消息对地产股产生了很大的压制,但我们依然对地产后市保持乐观,我们的坚定并不是固执己见,也不是为了看多而看多,我们只是从我们一贯提出的地产股分析框架来进行后市的判断。  当然,我们的乐观判断有两个非常重要的假设前提:  1)若房价是决定政策是否加码的主要指标,我们理解,这个房价不是均价,也不是个别或局部的价格,应该是整体的价格走势,也就是说目前被热议的所谓房价上涨是非常值得深究的。  2)政策调控的目的是:控制房价涨幅、涨幅过快区域房价适当回落,而不是要让房价大幅下跌。现在的情况是多数主要城市房价止涨或略有下跌,至少是涨幅明显得到控制,一线城市,如北京、上海、杭州等新开楼盘房价出现一定程度的回落,幅度大约10%-20%。所以,现在的状况是符合我们理解的调控方向的,政策再次加码从这个逻辑上很难说通。除非政府对目前房价回落的幅度是不满意的,其调控的目的是要让房价大幅下跌。如果要以这个为调控目的,恐怕目前的政策力度的确是不够的。  下面我们就以上海为例,与大家共同探讨一下上海目前的房价状况。  近期成交均价的提升主要受当期推盘情况和成交结构的影响。上海住房成交均价连续三周上涨,于是很多人得出近期上海房价上涨的结论。其实,均价只是个数字游戏,很难反映真实的房价情况。从图1我们看到,一周均价较上涨了2271元/平米,幅度达到11.4%。但从三周成交TOP10中,我们看到,成交项目的结构化差异非常明显,高价楼盘的成交明显拉高了均价。其中,成交TOP10中均价2万/平米以上楼盘仅1个,2.5万/平米以上楼盘为零;而一周中,2万/平米以上楼盘有5个,3万/平米以上楼盘0个;到一周,2万/平米以上楼盘有5个,3万/平米以上楼盘2个。但我们发现同一个楼盘,价格则变化不大。看来成交均价提升主要受当期推盘情况和成交结构的影响。  后期成交均价的参考价值可能依然很低。据商报统计,上海豪宅已有全面开花之势,将有20多个高端项目在下半年入市。除了前不久推新房源的尚海湾、徐汇苑、玺园、永业公寓二期等楼盘,接下来还将迎来仁恒怡庭、闵行星河湾等项目推盘。在几个中心城区,卢湾区浦江湾1号近期将要推盘,翠湖天地也有一批新房源要上市;在黄浦区,公馆77、绿城黄浦湾和外滩九里都有一批新房源需要上市消化;徐汇区的远雄徐汇园即将上市,而区域内尚海湾、百汇园和徐汇苑几个项目的竞争也已经很激烈,此外该区域核心商圈也还有鼎园、嘉御苑等项目。而在其他区域,还有复地新都国际、都荟豪庭等楼盘亮相。这些市区高端项目的入市很可能依然会拉高成交均价,或造成成交均价的大幅波动,看来,后期用成交均价来说明房价变化的参考价值将变得更加不合理。  打折促销楼盘逐渐增多,整体房价并没有掉头向上。见图2.  供应即将迎来放量。8月之前新盘供应量依然偏少,短期造成一定的房价上涨预期,但这种预期能否成真,尚待9月以后供应的情况。按照搜房网数据显示,9月份,上海预计新开楼盘数量将达到79个,而8月仅32个新开楼盘,供应即将迎来放量。

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