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融创豪宅高周转策略30万元平方米万芳

发布时间:2020-02-14 12:12:35 阅读: 来源:埋夹机厂家

融创豪宅高周转策略:30万元/平方米,

高价地和高价地上未来的超高价楼盘不仅带动的是豪宅上涨的预期,同样也推高了普通购房者对于未来房价走势的预期,近期推出的几个热点项目都一房难求。但实际上,今年以来,超高价豪宅的成交相对整体市场并不算好,孙宏斌所奉行的豪宅高周转策略很难适用在此类项目上。专家分析认为,短时间内,高地价会推高购房者预期,但长期看房价走势主要取决于大的政策环境,未来7万套自住型商品房的上市会在一定程度上稳定购房者的预期,市场未必会如开发商所愿。30万元或许只是信心喊话,更多起到的是广告宣传作用。

买超高端项目成了 抄底 ?

8月,合生 霄云路8号成交了一套520平方米的房源,单价突破16万元/平方米,总价超过8300万,当时引起了市场不小的轰动。但这个曾经被认为是北京最贵的项目最近被一些购房人认为 不贵了 。该项目负责人向《广厦时代》介绍,最近不少来看霄云路8号的购房者对于霄云路8号的价值判断已经发生了变化,其中有部分前期觉得价格较高的购房者现在觉得不贵了,抱着抄底的心态来看房。

该负责人说,这些客户很多是受了融创拍下农展馆地块的影响,对区域未来的价格判断发生了变化。 原本地块刚拍出来的时候,媒体还有专家都预测售价会超15万元,最近融创又公开说最高单价会超过30万元,这样比下来,霄云路8号自然不算贵了。

《广厦时代》调查时发现,不仅是霄云路8号,目前北京在售的报价在10万元/平方米的项目,不同程度上都受到了融创地王效应的影响,孙宏斌所称的均价15万元/平方米,最高价30万元/平方米以上,已经基本成为每个项目销售说辞的一部分,销售人员在以此来说服购房者,购买他们的项目未来会有升值空间。

超高价项目有价无市

虽然总能吸引最多的眼球,引起最多的讨论,但实际上,相比今年火热的市场,超高价项目的表现并不出色。根据亚豪机构数据统计显示,今年1-10月,北京报价超过10万元的项目超过11个,但成交单价突破10万元的仅有17套。在很多报价超过10万元的项目中,网签价突破10万元的仅有一两套,大多数的网签价都在10万元以下。

北京房地产业协会秘书长陈志表示,从近些年市场表现看,超高价项目升值速度相对较慢,换手率低,更多时候是作为财富的标签,超出市场水平的价格代表一种面子,但这并不等于面值。另一方面,虽然北京高端市场面临的是来自全国财富阶层的需求,但限购政策已经收窄了这种需求,超高价豪宅的市场表现自然就无法与刚需、刚改项目相比。超高价项目很难实现高周转,更多是品牌形象和实力象征。另有业内人士透露,很多超高价项目开发商并不急着将手中的豪宅卖出,而是不断提高价格作为在资本市场融资的筹码,通过类似项目融得资金再开发新项目。

高价项目扰动市场预期

有专家认为,超高价项目是在一个相对独立的市场中流转,与普通购房并没有太大关系,虽然这些项目的目标客户群不是普通的购房者,但实际上却已经影响了购房者对于房价未来走势的预期。

走访农展馆地块周边的二手房中介门店可以发现,目前该区域二手房价格在50000元/平方米上下,距离融创农展馆地块最近的宫廷九号,是2008年建成的高端小区,以大户型为主,二手房价格也只是在45000元/平方米左右。中介人员介绍,农展馆地块拍出后,来这边看房的人确实有所增加,不少人有意向购房,但几乎每个二手房业主都拒绝给出议价的空间。

《广厦时代》在调查中也发现,农展馆未来最高超过30万元/平方米的单价也成为普通购房者议题,对未来房价上涨的判断也更加坚定,更是有购房者表示, 前段时间有专家说房价会到80万元/平方米还觉得是哗众取宠,现在看,30万元/平方米已经出来了,80万元/平方米的日子还会远吗? 陈志也表示,近几年房地产市场一直处于底部抬升、高端扰动的状态下,高价项目会在短时间内影响统计数据,但与主流市场关系不大。但这种超高房价的言论最多影响的是购房者对未来的预期,容易将一个点放大到全部,这也会影响政府对楼市的判断,给了调控政策逻辑上的支撑,而建立在这种逻辑上的调控就容易出现偏差。

北京市统计局新闻发言人于秀琴曾表示,公众对于房价的预期是房价上涨的主要原因之一。北京市住建委在对于市场预期的引导上也曾制定相应的政策,年初的京版国五条细则就提出,合理引导市场预期,对误导市场、误报误读的不实信息和言论要及时予以纠正和澄清,问题严重的应追究责任。而上周北京住建委发布的最新调控政策中,也再次强调了对于不实报道、不当言论和错误数据信息误导市场预期,恶意制造和散播谣言,严重扰乱市场秩序等行为,将严肃查处。

高价地或最后成融创独舞

对于融创今年在全国频拿地王的行为,业内外争议不断,但孙宏斌似乎始终信心十足,而作为其主要论据之一就是其在京开发的西山壹号院,该项目推出3年,一直稳居北京年度销售金额前三之列,为融创提供了稳定的现金流,成为融创高端项目高周转的最佳代言人。

公开资料显示,西山壹号院所在地块是2008年融创与首钢联合以7000元/平方米的楼面价获得,2011年9月,融创从首钢手里回购了西山壹号院的股权,成为项目的全权拥有者。7000元/平方米的楼面价相对于西山壹号院所在地块和当时市场并不算高。彼时,融创并没有沿袭 顺驰 的发展路线。然而今年8月,融创和葛洲坝联合体竞得亦庄两地块,楼面价就已接近3万元/平方米,当时亦庄的房价还在3万元以下,业内人士惊呼 顺驰版孙宏斌 回来了,而9月以7.3万元/平方米拿下农展馆地王后,更多业内人士发出质疑之声。而在孙宏斌看来,这些别人眼中的地王并不贵,他仍然可以在这些地块上实现豪宅高周转销售的融创模式。

不过在这两块地王上,融创将成为独舞者。有消息人士向《广厦时代》透露,葛洲坝已经强行退出了亦庄地块的开发,主要原因就是不想与其一起 疯狂 。陈志分析认为,如果售价在15万元/平方米以上,西山壹号院所实现的高周转在农展馆地块上是不可能的。一方面,7万套自住型商品房的入市已经锁定了普通购房者的预期,甚至还会往下走。加上新政策的出台,市场会逐渐回归理性,楼市发展未必会如孙宏斌所愿。另一方面,在北京单价15万元/平方米的项目,肯定不能做小,每套总价属于亿元级别的,这部分需求极少,而且竞品也很多,只要限购不放开,很难实现高周转。陈志判断,孙宏斌这样去宣传他的农展馆地块,更多的只是信心喊话,吸引媒体眼球,起到一定广告效应,未必就会真的卖到30万元。

投资市场对于融创未来所面临的风险也给出了判断,就在 京七条 出台后的几天,10月28日,三大评级机构之一的穆迪发布报告称, 京七条 对于在北京市拥有重大业务的开发商将有负面信用影响,其中列举了几家受影响明显的开发商,融创中国就位列其中。

(编辑:陆浩)

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